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Qu’est-ce que le prêt hypothécaire privé ?

By Jason Anbara | Posted on December 28, 2023

Person looking into private lending investments with stacks of coins beside a house figurine

Les prêts hypothécaires privés impliquent que des personnes ou des entités prêtent leurs propres fonds à des emprunteurs pour l’achat ou le refinancement de biens immobiliers, sans passer par les institutions financières traditionnelles comme les banques. Les investisseurs agissent en tant que prêteurs, en accordant des prêts hypothécaires garantis par le bien immobilier, en percevant des intérêts et en payant des frais sur les prêts. Cette forme d’investissement offre généralement des rendements plus élevés que les options d’investissement traditionnelles, ce qui permet aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles.

Dans ce billet, nous allons explorer les détails du prêt privé, y compris les principales différences avec le prêt traditionnel et la manière de se lancer dans cette activité.

Prêts privés et prêts bancaires

Lorsque la plupart des gens envisagent de contracter un prêt hypothécaire pour l’achat d’un logement, ils pensent qu’ils obtiendront un prêt hypothécaire auprès d’une banque centrale, d’une coopérative de crédit ou d’une autre institution financière. Bien que les banques gèrent de nombreux prêts hypothécaires, tout le monde ne remplit pas les conditions requises.
Le prêt privé
offre une alternative aux personnes qui ne peuvent pas être approuvées par les prêteurs traditionnels et joue un rôle essentiel sur le marché hypothécaire.

Prêts traditionnels

Les prêteurs traditionnels sont très réglementés et doivent suivre des lignes directrices spécifiques concernant les personnes à qui ils peuvent prêter de l’argent et le profit qu’ils peuvent en tirer.

  • Les banques qui proposent des prêts préférentiels prennent le moins de risques, mais elles sont aussi celles qui récupèrent le moins d’argent sous forme d’intérêts.
  • Prêteurs à risque travaillent également dans un cadre réglementaire similaire. Bien qu’ils puissent appliquer des taux d’intérêt plus élevés sur leurs prêts, les prêteurs à risque doivent toujours adhérer à des règles strictes et à des pratiques de contrôle.

Dans le cadre d’un prêt traditionnel, les emprunteurs doivent répondre à des critères pour que le prêt soit approuvé. Il s’agit généralement d’une cote de crédit minimale, d’un acompte, d’un ratio dette/revenu et d’autres facteurs. Si les grandes institutions financières peuvent approuver davantage de prêts et donc accepter une clientèle plus large, les exigences strictes en matière d’approbation isolent également certains emprunteurs.

Prêts privés

Les prêteurs privés, comme les prêteurs traditionnels, peuvent avoir un aspect unique en fonction de la structure de l’entreprise :

  • Les prêteurs privés sont des sociétés chargées de gérer l’argent d’un groupe d’investisseurs.
  • Il peut également s’agir d’investisseurs individuels, ou
  • Les institutions financières de plus petite taille.

Les prêteurs privés proposent des prêts dont les conditions et l’évaluation des risques diffèrent de celles des prêteurs traditionnels. Ces prêts sont souvent des hypothèques à plus court terme ou ont des taux d’intérêt plus élevés. Par conséquent, ils ont le potentiel d’offrir un meilleur retour sur investissement que les prêts traditionnels.

Les prêteurs privés sont toujours soumis à des réglementations, mais celles-ci sont généralement modérées par rapport aux prêteurs traditionnels. Pour cette raison et bien d’autres, le prêt privé devient un moyen pour les investisseurs de gagner de l’argent en proposant des prêts à des emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt hypothécaire traditionnel ou qui recherchent des conditions de prêt différentes.

Des professionnels assis à une table avec des documents et une calculatrice se penchent sur les prêts privés.

Comment fonctionne le prêt privé ?

Les grandes institutions financières sont strictement réglementées afin de limiter les risques. Les demandeurs de prêt doivent montrer qu’ils peuvent faire face à leurs obligations financières et continuer à effectuer leurs paiements chaque mois. Les prêteurs privés peuvent se couvrir par d’autres moyens. Par exemple, il est possible d’utiliser la garantie pour atténuer le risque.

Les prêteurs privés exigent souvent des candidats qu’ils versent des acomptes plus importants sur leur prêt hypothécaire ou qu’ils disposent d’un capital substantiel. Elles appliquent également des taux d’intérêt plus élevés sur leurs prêts afin de compenser les pertes qui peuvent survenir en cas de saisie d’un bien immobilier.

Les prêteurs privés travaillent avec différents investisseurs pour garantir les fonds nécessaires à ces prêts. Le prêteur gère ensuite l’argent investi pour équilibrer le risque et s’assurer qu’il est divisé de manière égale et investi de manière judicieuse.

Pourquoi faire appel à un prêteur privé ?

En théorie, les prêts privés semblent simples. Les investisseurs fournissent l’argent, qui est affecté à des prêts qui produiront des rendements. Mais sans la sécurité d’une collaboration avec un prêteur privé, les personnes souhaitant investir s’exposent à des risques accrus. De plus, il peut être difficile de trouver des emprunteurs qui souhaitent travailler avec un particulier plutôt qu’avec une entreprise. Voici quelques raisons pour lesquelles les emprunteurs préfèrent travailler avec des prêteurs privés établis :

Différentes conditions de prêt

Au lieu de proposer des prêts hypothécaires sur 10 ou 20 ans, les prêteurs privés peuvent offrir des conditions spéciales. Un exemple est le prêt-relais, dans lequel le prêteur peut couvrir le coût d’un acompte sur un bien immobilier afin qu’une personne puisse obtenir un financement avant de vendre son bien existant.

Un autre scénario concerne les investisseurs immobiliers qui achètent, réparent et retournent des biens immobiliers. Ces professionnels peuvent ne pas vouloir d’un prêt sur 10 ans et se tourner vers un prêteur privé pour obtenir une durée de prêt unique leur permettant d’acheter le bien, d’y effectuer des réparations et de le vendre sans avoir à contracter un prêt hypothécaire important.

Moins de rejets

Les récessions économiques ont un impact sur le fonctionnement des prêteurs. La protection contre le risque a eu un impact sur le marché et a écarté certaines personnes simplement parce qu’elles ne peuvent pas répondre aux critères des prêteurs traditionnels, même si elles ont les moyens de payer les mensualités. Les prêteurs privés permettent à ces personnes d’accéder à la propriété en dépit de diverses circonstances.

Diversité des produits

Prêts hypothécaires privés offre aux investisseurs un moyen unique de diversifier leurs portefeuilles d’investissement. Contrairement aux options limitées traditionnelles, il permet de répartir les fonds entre différents investissements. En allouant des capitaux à divers prêts immobiliers, les investisseurs obtiennent un mélange équilibré d’opportunités plus sûres et moins risquées et d’investissements potentiellement plus risqués et à rendement plus élevé. Cette approche diversifiée renforce la résilience du portefeuille, en réduisant la vulnérabilité aux fluctuations du marché ou aux ralentissements économiques.

Tout le monde peut-il être prêteur privé ?

Devenir un prêteur privé est accessible aux personnes qui répondent à certains critères et qui ont la capacité financière de participer à des activités de prêt. Cependant, pour être un prêteur privé, il ne suffit pas de disposer de ressources financières. Il est essentiel de comprendre le marché immobilier, les aspects juridiques et l’évaluation des risques. Il est essentiel de faire preuve de diligence dans l’évaluation des emprunteurs, de la valeur des biens immobiliers et des risques potentiels pour atténuer l’exposition financière.

En outre, il est impératif de connaître la réglementation canadienne en matière de prêts et les normes de conformité. Bien que les prêts privés ne soient pas soumis aux mêmes réglementations que les institutions bancaires traditionnelles, il est nécessaire de respecter les exigences légales, y compris les lois provinciales sur l’usure.

Les personnes qui envisagent de recourir à des prêts privés doivent d’abord se renseigner sur les sociétés de prêts privés existantes afin de se familiariser avec leurs pratiques. Souvent, l’appui d’un prêteur privé bien établi permet d’obtenir des rendements plus élevés que les investissements conventionnels et de se prémunir contre les risques et les difficultés inhérents à une démarche isolée.

Deux hommes regardant un écran d'ordinateur avec des graphiques et des projections d'investissement.

Les prêts privés sont-ils sûrs ?

Comme tout investissement, le prêt privé comporte des risques inhérents que les investisseurs doivent considérer avec attention. Bien qu’il puisse offrir des rendements potentiellement plus élevés que les moyens d’investissement traditionnels, il est essentiel de reconnaître les risques qui y sont associés.

La sécurité des prêts privés dépend de plusieurs facteurs, tels que

  • Diligence raisonnable approfondie
  • Crédibilité de l’emprunteur
  • Évaluation des biens
  • Stratégies d’atténuation des risques.

L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, de sa stabilité financière et de la valeur marchande du bien est essentielle pour minimiser les risques potentiels. En outre, les prêteurs privés peuvent être confrontés à des risques liés aux fluctuations du marché, à la conjoncture économique et à d’éventuelles défaillances des emprunteurs. Toutefois, les investisseurs peuvent renforcer la sécurité en diversifiant leur portefeuille de prêts sur plusieurs prêts et types de biens, en procédant à des vérifications complètes des antécédents et en travaillant avec des professionnels du droit et de la finance pour structurer des contrats de prêt sûrs.

Les prêteurs privés doivent-ils être agréés ?

En Ontario, les prêteurs privés qui exercent leur activité par l’intermédiaire de courtiers en hypothèques n’ont pas besoin de licence. Toutefois, les prêteurs privés doivent être agréés par le Autorité de régulation des services financiers de l’Ontario (FSRA) s’ils souhaitent faire des affaires avec le public. Nous détaillons ci-dessous les différents types de prêteurs privés et les conditions d’octroi de leur licence :

Prêteurs individuels

Certains prêts privés sont accordés entre particuliers, par exemple un membre de la famille qui accorde un prêt à quelqu’un, ou un financement par le propriétaire, qui consiste à accepter des paiements directs pour le bien immobilier. Il n’y a pas d’obligation d’agrément pour ce type de prêt privé.

Prêteurs P2P

Le prêt peer-to-peer (P2P) est une plateforme en ligne qui met en relation des emprunteurs individuels avec des investisseurs désireux de prêter de l’argent. Il élimine les intermédiaires financiers traditionnels tels que les banques, permettant aux emprunteurs d’obtenir des prêts et aux investisseurs de percevoir des intérêts. Grâce à ces plateformes, les emprunteurs créent des listes de prêts avec les montants et les taux souhaités, tandis que les investisseurs financent une partie des prêts. Les prêts P2P ne nécessitent pas d’autorisation.

Courtiers en hypothèques

Les courtiers en hypothèques peuvent travailler avec des prêteurs privés pour renforcer leur propre activité et soutenir un plus grand nombre de clients. Les courtiers en hypothèques doivent être titulaires d’une licence, mais de nombreux prêteurs privés qui travaillent par leur intermédiaire ne le sont pas, car c’est au courtier qu’il incombe de veiller au respect des lois et des réglementations.

Comment choisir le bon prêteur privé

Choisir le bon prêteur privé en tant qu’investisseur implique d’évaluer méticuleusement différents facteurs afin de garantir un investissement sûr et rentable. Voici un guide complet pour prendre une décision en connaissance de cause :

Expérience et expertise

Recherchez des prêteurs privés ayant une expérience et une expertise substantielles dans le secteur du prêt. Évaluez leur historique, notamment le nombre de prêts financés, les transactions réussies et la durée de leur présence sur le marché. Un prêteur expérimenté fait souvent preuve d’une meilleure compréhension de la gestion des risques et possède la capacité de s’adapter aux différentes conditions du marché.

Antécédents et performances

Examinez les antécédents du prêteur en termes de performance des prêts et de taux de défaillance. Un prêteur fiable conserve un portefeuille sain avec un faible taux de défaillance, ce qui témoigne de sa capacité à évaluer efficacement le risque de l’emprunteur et l’évaluation du bien immobilier. Analyser leurs données historiques afin d’évaluer la cohérence et la fiabilité des rendements générés par les investisseurs.

Réputation et examens

Étudiez la réputation du prêteur en consultant les avis, les témoignages et les réactions des emprunteurs et des investisseurs. Recherchez des avis sur des plateformes ou des forums indépendants afin d’obtenir des informations impartiales sur le professionnalisme, la transparence et l’engagement du prêteur à l’égard de ses clients. Les avis positifs sont souvent le signe d’un prêteur digne de confiance et crédible.

Transparence et communication

Donner la priorité aux prêteurs qui privilégient la transparence dans leurs opérations. Une communication claire et ouverte sur les conditions de prêt, les processus, les frais et les risques potentiels est essentielle. S’assurer qu’ils fournissent une documentation détaillée et qu’ils répondent rapidement à toute demande ou préoccupation, ce qui témoigne d’un engagement en faveur de la transparence et de la satisfaction de l’investisseur.

Stratégies d’atténuation des risques

Évaluer les stratégies d’atténuation des risques et le processus de souscription du prêteur. Un prêteur compétent met en œuvre de solides techniques d’évaluation des risques, procède à une vérification approfondie des emprunteurs, évalue les garanties et met en place des plans d’urgence en cas de défaillance potentielle. Il est essentiel de comprendre leur approche de la gestion des risques pour protéger votre investissement.

Diversification et flexibilité

Envisager des prêteurs offrant une diversification des options d’investissement et divers types de prêts dans différentes zones géographiques ou types de biens immobiliers. La flexibilité des montants et des durées d’investissement permet aux investisseurs d’adapter leur portefeuille à leur tolérance au risque et à leurs objectifs financiers.

Démarrer avec un prêt privé

Pour commencer votre voyage de prêt privé, contactez-nous chez NorthLend Financial. Nous disposons d’une vaste expertise dans le domaine des prêts, ce qui nous permet d’entrer sans difficulté dans cette voie d’investissement.

Nos professionnels dévoués offrent des conseils sur mesure, en expliquant les différentes possibilités de prêt et les options de structuration. Bénéficiez de notre approche centrée sur le client et de notre connaissance du secteur lorsque vous vous lancez dans le prêt privé. Nous sommes là pour vous aider !

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À propos de notre fondateur

Jason Anbara, fondateur, chef de la direction et courtier principal en hypothèques, s'est consacré à la réalisation des rêves d'accession à la propriété d'innombrables clients par l'entremise de son entreprise de services hypothécaires. Diplômé avec distinction en gestion internationale, Jason est également titulaire d'un baccalauréat en commerce de l'École de gestion Telfer de l'Université d'Ottawa.

Animé d'une passion pour sa communauté et pour l'influence positive que son équipe exerce sur les nouveaux résidents et les résidents actuels, Jason s'est vu décerner de nombreuses accolades et récompenses. Ces reconnaissances soulignent son engagement inébranlable à fournir un service à la clientèle exceptionnel.

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