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Utiliser son REER pour acheter un immeuble de placement : Guide complet

By Jason Anbara | Posted on January 26, 2024

Person looking to use their RRSP to buy investment property and calculating the returns.

L’investissement immobilier est une stratégie de diversification de portefeuille très appréciée des Canadiens, car elle offre une stabilité financière à long terme. Bien que l’achat d’une propriété soit l’approche la plus traditionnelle de l’investissement immobilier, sachez que ce n’est pas le seul moyen : vous pouvez investir indirectement dans une propriété avec votre REER.

Bien qu’elle offre plusieurs avantages fiscaux importants, cette stratégie nécessite une planification et des recherches approfondies. Dans ce guide complet, nous examinerons en détail comment utiliser les REER pour acheter des immeubles de placement et des stratégies alternatives pour vous aider à atteindre vos objectifs d’investissement.

Principaux enseignements

  • Un REER est un régime d’épargne-retraite fiscalement avantageux enregistré par le gouvernement canadien.
  • L’utilisation des fonds d’un REER pour investir dans l’immobilier privé est une approche d’investissement lucrative mais complexe, qu’il est préférable de confier à une société de prêt privée spécialisée.
  • Évitez d’affecter les fonds du REER à une mise de fonds ; envisagez plutôt d’utiliser ces fonds pour acheter une résidence principale dans le cadre du Régime d’accession à la propriété.
  • Le régime d’accession à la propriété ne peut pas être utilisé pour l’achat d’un bien d’investissement.
  • Travailler avec un prêteur privé ou un administrateur de prêts hypothécaires vous permet d’investir votre REER dans des biens immobiliers privés sans prendre de risques importants ni effectuer de travail en votre nom.

Qu’est-ce qu’un REER ?

Un REER, ou Régime enregistré d’épargne-retraite est un plan d’épargne auquel les particuliers peuvent cotiser en vue de leur retraite. Les REER sont enregistrés auprès du gouvernement du Canada et offrent d’importants avantages fiscaux.

Par exemple, les fonds d’un REER sont exonérés d’impôt l’année où ils sont versés. Tout revenu d’investissement généré par les fonds détenus dans le cadre du REER bénéficie également d’un report d’impôt jusqu’à ce qu’il soit retiré du compte d’épargne. Enfin, les cotisations au REER sont déductibles du revenu imposable, ce qui signifie qu’elles peuvent être déduites de la déclaration de revenus de l’année en cours, réduisant ainsi le montant total de l’impôt à payer.

Un couple discute avec un professionnel de la manière d'utiliser son REER pour acheter un bien d'investissement.

Comment investir un REER dans l’immobilier privé ?

Les fonds déposés dans un REER n’offrent pas seulement des avantages fiscaux, ils permettent également d’investir dans un large éventail d’actifs. Alors que la plupart des Canadiens suivent les recommandations de leur conseiller bancaire et investissent dans des actions standard et des fonds communs de placement, les investisseurs plus chevronnés peuvent tirer profit de l’investissement de leurs fonds REER dans l’immobilier privé.

Cette stratégie d’investissement consiste à prêter l’épargne directement aux investisseurs immobiliers, qui utilisent les fonds pour acheter, construire ou rénover des biens immobiliers. En retour, vous percevez des intérêts sur l’investissement, ce qui constitue une source de revenus fiable. En outre, l’utilisation d’un REER pour acheter un bien d’investissement peut offrir des avantages fiscaux, tels que la possibilité de déduire les pertes des autres revenus d’investissement et de reporter les impôts jusqu’à la retraite, lorsque votre revenu global sera probablement plus faible.

Cependant, investir votre REER dans l’immobilier privé n’est pas aussi simple que d’autres investissements que vous choisissez de faire. Cela nécessite une compréhension approfondie du processus immobilier privé et, par conséquent, l’assistance d’une société de prêt privée telle que NorthLend Financial peut faire toute la différence pour sécuriser votre investissement et obtenir de bons rendements.

Recherche d’emprunteurs

La première étape de l’utilisation du REER pour investir dans l’immobilier consiste à trouver des emprunteurs appropriés. Bien que vous puissiez essayer de trouver des emprunteurs potentiels par vos propres moyens en vous mettant en relation avec des investisseurs immobiliers locaux, cette recherche peut s’avérer longue et ardue. En outre, vous devrez faire preuve de diligence et évaluer la solvabilité des emprunteurs, ainsi que leurs antécédents en matière de projets immobiliers réussis. Cela permet de minimiser le risque de défaillance.

Si vous n’avez pas le temps ou les connaissances nécessaires pour trouver des emprunteurs de manière indépendante, vous pouvez rationaliser le processus en travaillant avec un professionnel du prêt privé expérimenté comme NorthLend Financial. Notre entreprise a mis en place un processus d’examen rigoureux et ne travaille qu’avec des emprunteurs qualifiés afin de garantir une expérience de prêt réussie.

Trouver un syndic

Lorsque vous prêtez les fonds de votre REER à des investisseurs immobiliers, vous devez faire appel à un fiduciaire pour administrer les fonds. Ce fiduciaire agira en tant qu’administrateur tiers des actifs et veillera à ce que le processus de prêt soit pleinement conforme à la réglementation relative aux REER. Responsable de la détention et de la distribution des fonds, le fiduciaire peut également fournir des services supplémentaires tels que l’administration des prêts, la vérification de la solvabilité de l’emprunteur et la gestion des défaillances.

Trouver un syndic expérimenté peut contribuer à rationaliser le processus de prêt et la gestion des fonds. Il est donc essentiel d’évaluer la réputation, l’expérience et les frais du syndic avant de prendre la décision finale. Vous pouvez également simplifier le processus d’investissement en travaillant avec une institution financière spécialisée dans l’administration des hypothèques.

Ouvrir un fonds REER autogéré

Ensuite, vous devrez travailler avec une institution financière ou une société de courtage pour ouvrir un fonds REER autogéré. Avec ce type de compte, vous disposez d’un plus grand contrôle sur vos investissements, avec la possibilité d’investir dans une grande variété d’actifs, y compris les prêts et l’immobilier privé.

Il est important de noter que vous devrez également enregistrer votre fonds REER autogéré auprès de l’Agence du revenu du Canada et veiller à ce qu’il soit conforme à la réglementation relative aux REER.

Effectuer des recherches

Bien que prêter les fonds de votre REER à des investisseurs immobiliers puisse être une entreprise lucrative, il est de la plus haute importance d’effectuer des recherches et de faire preuve d’une diligence raisonnable à chaque étape du processus.

La diligence raisonnable consiste à rechercher des investisseurs immobiliers potentiels et à évaluer leur solvabilité, leurs antécédents et leur stratégie d’investissement. En outre, lorsque vous choisissez un fiduciaire pour administrer les fonds de votre REER, il est primordial d’examiner sa réputation, son expérience et les frais qu’il facture. Enfin, vous devrez comprendre toute la portée du processus de prêt et les risques potentiels associés à l’investissement immobilier privé. Il s’agit notamment de la volatilité du marché et de la défaillance de l’emprunteur.

Pour beaucoup, la phase de recherche met en évidence les défis associés à l’utilisation des fonds de votre REER pour investir dans l’immobilier par vous-même. Il s’agit généralement d’un travail qui dépasse largement les capacités d’une seule personne, et c’est là que NorthLend Financial intervient. Grâce à notre vaste expérience et à notre service clientèle dévoué, vous pouvez investir en toute sérénité, sachant que nous nous chargeons de tout.

Des pièces empilées les unes sur les autres avec une maison reposant sur la main d'une personne.

L’utilisation de votre REER pour une mise de fonds est-elle une bonne idée ?

En plus d’investir les fonds de votre REER dans l’immobilier privé par l’intermédiaire d’une société de prêt privée, vous pouvez utiliser les fonds pour acheter vous-même un bien d’investissement. Cependant, l’utilisation de votre épargne REER comme versement initial nécessite la vente de vos actifs d’investissement admissibles et le retrait de liquidités. Le principal inconvénient de cette approche est que ces fonds ne bénéficieront plus d’un report d’impôt, ce qui signifie que vous devrez payer des impôts sur le montant retiré, même si vous avez déjà pris votre retraite.

En règle générale, l’utilisation de votre REER pour une mise de fonds n’est pas le moyen le plus efficace d’investir dans l’immobilier privé. Voici pourquoi :

  • Impôts sur les retraits. Les retraits d’un REER sont imposés comme des revenus ordinaires. Par conséquent, ces retraits peuvent faire passer votre revenu dans une tranche d’imposition plus élevée, ce qui vous laisse avec un acompte beaucoup plus petit que prévu.
  • Coût d’opportunité. En vendant vos placements REER au comptant, vous perdez les opportunités liées à la croissance continue du marché boursier.
  • Impôts sur les biens d’investissement. Bien que vous n’ayez pas à payer immédiatement des impôts sur vos investissements REER, les revenus de l’immobilier d’investissement sont imposés chaque année. En outre, si vous décidez de vendre votre bien d’investissement, vous devrez payer des impôts substantiels.
  • Augmentation du risque de portefeuille. Enfin, le fait de retirer des fonds du marché boursier pour les investir dans un seul actif immobilier réduira la diversification de votre portefeuille et peut avoir un impact négatif sur votre profil de risque d’investissement.

Qu’en est-il du régime d’accession à la propriété (RAP) ?

Plutôt que d’utiliser directement l’épargne de votre REER pour une mise de fonds, vous pouvez profiter des avantages suivants du Régime d’accession à la propriété (THBP). Ce programme fédéral permet aux Canadiens de retirer des fonds de leur REER pour construire ou acheter une maison pour eux-mêmes ou pour une personne déterminée. Dans le cadre du Régime d’accession à la propriété, les particuliers peuvent retirer jusqu’à 35 000 $ de leur REER en franchise d’impôt, à condition de reconstituer le montant dans un délai de 15 ans.

En plus du THBP, le premier compte d’épargne logement (CPEL) peut également être utilisé pour contribuer à l’achat de votre première maison. N’oubliez pas que ces programmes sont conçus pour des biens qui seront votre résidence principale.

Utiliser le THBP pour acheter un bien d’investissement

Le régime d’accession à la propriété ne peut pas être utilisé pour acheter un bien d’investissement, car il est destiné à aider les Canadiens à acheter ou à construire leur première maison. Toutefois, vous pouvez envisager différentes stratégies si vous souhaitez utiliser les fonds de votre REER pour acheter un bien d’investissement. Chez NorthLend Financial, nous proposons des services d’administrateur d’hypothèques et des options de prêts privés pour vous aider à renforcer votre portefeuille. Nous travaillons avec vous pour comprendre vos objectifs financiers et déterminer la meilleure façon d’investir votre REER dans un immeuble de placement.

Retrait d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété

Si vous avez besoin d’aide pour acheter votre première résidence principale, le Régime d’accession à la propriété vous offre une excellente occasion d’utiliser les fonds de votre REER pour le versement initial. Si vous décidez de profiter de ce programme vous aurez besoin de :

  • Être un primo-accédant à la propriété. Cette condition ne doit pas être remplie si vous adhérez au programme pour une personne handicapée déterminée.
  • Signer un contrat d’achat ou de construction d’un logement éligible.
  • Être résident canadien entre la date à laquelle vous effectuez votre premier retrait de REER dans le cadre du THBP et la date à laquelle vous achetez ou construisez la maison.
  • Occuper le logement comme lieu principal de résidence dans l’année qui suit son achat ou sa construction.

Une fois que vous aurez adhéré au programme, chaque retrait devra faire l’objet d’un formulaire distinct, dont une partie sera remplie par l’émetteur du REER.

Le mot de la fin

Sans aucun doute, l’utilisation du REER pour acheter un bien d’investissement offre une série d’avantages, notamment le report de l’impôt sur les revenus locatifs et les plus-values jusqu’à la retraite. Cela dit, investir les REER dans l’immobilier privé est plus facile à dire qu’à faire : le simple fait de retirer l’épargne d’un REER et de l’utiliser comme versement initial présente plus de risques que d’avantages. Même le Régime d’accession à la propriété, qui permet aux particuliers de retirer des fonds d’un REER en franchise d’impôt, ne convient pas à l’achat d’immeubles de placement.

Plutôt que de consacrer votre temps et vos efforts à suivre le processus d’investissement dans l’immobilier avec votre REER, vous pouvez choisir de travailler directement avec des investisseurs immobiliers. Cependant, vous devrez non seulement trouver des emprunteurs et des fiduciaires fiables, mais aussi effectuer des recherches et des vérifications approfondies afin de garantir un retour sur investissement fiable.

La bonne nouvelle, c’est que ces options ne sont pas les seules possibles. Au contraire, vous pouvez simplifier considérablement le processus en travaillant avec un administrateur d’hypothèques spécialisé comme NorthLend Financial. Notre équipe connaît les tenants et les aboutissants des investissements immobiliers privés, et nous nous chargeons pour vous de trouver des emprunteurs qualifiés, de veiller à ce que les paiements soient effectués dans les délais et de distribuer les rendements. Que vous souhaitiez en savoir plus sur notre processus ou que vous soyez prêt à vous lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier,prendre contact avec nous.

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À propos de notre fondateur

Jason Anbara, fondateur, chef de la direction et courtier principal en hypothèques, s'est consacré à la réalisation des rêves d'accession à la propriété d'innombrables clients par l'entremise de son entreprise de services hypothécaires. Diplômé avec distinction en gestion internationale, Jason est également titulaire d'un baccalauréat en commerce de l'École de gestion Telfer de l'Université d'Ottawa.

Animé d'une passion pour sa communauté et pour l'influence positive que son équipe exerce sur les nouveaux résidents et les résidents actuels, Jason s'est vu décerner de nombreuses accolades et récompenses. Ces reconnaissances soulignent son engagement inébranlable à fournir un service à la clientèle exceptionnel.

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